Umlagefähige Nebenkosten: alle 17 Kostenarten im Überblick
Welche Kosten dürfen Sie als Vermieter auf Ihre Mieter umlegen? Hier finden Sie alle 17 Kostenarten des §2 BetrKV mit Beispielen — und die Posten, die Sie selbst tragen müssen.
Die Grundregel steht in §556 Abs. 1 BGB: Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Was dann konkret umlagefähig ist, zählt §2 BetrKV abschließend in 17 Kostenarten auf. Alles, was dort nicht steht — oder was §1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausnimmt —, bleibt Ihre Sache als Eigentümer.
Die 17 Kostenarten des §2 BetrKV
| Nr. | Kostenart | Erklärung und typische Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks | Vor allem die Grundsteuer. Einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge gehören nicht dazu. |
| 2 | Wasserversorgung | Wassergeld, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage. |
| 3 | Entwässerung | Abwassergebühren für Schmutz- und Niederschlagswasser, Betrieb einer eigenen Hebeanlage oder Sickergrube. |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung der Heizungsanlage, Messdienst, Immissionsmessung. Verteilung zwingend nach Heizkostenverordnung. |
| 5 | Warmwasser | Kosten der zentralen Warmwasserversorgung einschließlich Wassererwärmung — ebenfalls nach Heizkostenverordnung zu verteilen. |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen | Wenn eine Anlage Heizung und Warmwasser gemeinsam liefert, werden die Kosten zusammen erfasst und rechnerisch getrennt. |
| 7 | Aufzug | Betriebsstrom, Pflege, Überwachung und Prüfung des Aufzugs. Reparaturen sind dagegen Instandhaltung und nicht umlagefähig. |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Gebühren der Kommune für Straßenreinigung und Müllabfuhr, auch Kosten für Müllschlucker oder Müllmanagement. |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Keller sowie laufende Ungezieferbekämpfung in Gemeinschaftsräumen. |
| 10 | Gartenpflege | Pflege von Grünflächen, Spielplätzen und Zugängen: Rasenmähen, Heckenschnitt, Erneuerung von Pflanzen — nicht aber die Neuanlage. |
| 11 | Beleuchtung | Strom für Außenbeleuchtung und gemeinschaftlich genutzte Räume wie Treppenhaus, Keller und Waschküche. |
| 12 | Schornsteinreinigung | Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der Kehr- und Überprüfungsordnung, soweit nicht schon in den Heizkosten enthalten. |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Wasser, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. Nicht: Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung. |
| 14 | Hauswart | Lohn des Hausmeisters für laufende Arbeiten. Anteile für Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltung müssen herausgerechnet werden. |
| 15 | Antenne / Breitbandnetz | Betrieb von Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss. Achtung: Seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig — das sogenannte Kabel-TV-Privileg ist entfallen. Für das Abrechnungsjahr 2024 dürfen Kabelkosten nur noch bis Ende Juni 2024 angesetzt werden. |
| 16 | Wäschepflege | Betriebskosten gemeinschaftlicher Waschküchen: Strom, Wartung und Reinigung der Gemeinschafts-Waschmaschinen und Trockner. |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Auffangposition für laufende Kosten wie Dachrinnenreinigung oder Wartung von Rauchmeldern — aber nur, wenn die einzelne Kostenart im Mietvertrag konkret benannt ist. Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Kosten“ genügt nicht. |
Zwei Kostenarten verdienen besondere Aufmerksamkeit. Heizung und Warmwasser (Nummern 4 bis 6) dürfen nicht frei verteilt werden, sondern müssen nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden — die Einzelheiten erklärt die Seite Heizkostenabrechnung. Und bei Nummer 15 hat sich die Rechtslage geändert: Seit Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Kosten nicht mehr umgelegt werden.
Nicht umlagefähig: diese Kosten tragen Sie selbst
§1 Abs. 2 BetrKV nimmt bestimmte Kosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Sie gehören niemals in die Nebenkostenabrechnung:
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Porto, Kontoführung — Kosten der Verwaltung des Gebäudes sind Sache des Eigentümers.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln erhalten den Wert des Gebäudes und sind deshalb keine laufenden Betriebskosten.
- Rücklagen: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage — bei Eigentumswohnungen ein fester Teil des Hausgelds — dürfen nicht umgelegt werden.
- Bankgebühren: Kontoführungs- und Überweisungsgebühren zählen zu den Verwaltungskosten.
- Leerstandskosten: Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter den auf sie entfallenden Kostenanteil selbst — er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen.
Gerade Vermieter von Eigentumswohnungen tappen hier leicht in eine Falle: Die Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Posten gemischt. Wie Sie das sauber trennen, zeigt der Beitrag Hausgeld in der Nebenkostenabrechnung.
Was ist üblich? Die DMB-Vergleichswerte 2024
Der Deutsche Mieterbund wertet regelmäßig Abrechnungen aus. Nach dem Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 zahlen Mieter im Durchschnitt 2,67 €/m² im Monat; werden alle Kostenarten angesetzt, können bis zu 3,68 €/m² zusammenkommen. Die Durchschnittswerte je Kostenart:
| Kostenart | Ø €/m²/Monat |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 1,32 (Bandbreite 0,46–2,18) |
| Hauswart | 0,37 (0,21 bei separater Reinigung/Garten) |
| Versicherung | 0,31 |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,29 |
| Gebäudereinigung | 0,21 |
| Aufzug | 0,20 |
| Grundsteuer | 0,18 |
| Müllbeseitigung | 0,16 |
| Gartenpflege | 0,15 |
| Antenne/Kabel (nur bis Ende Juni 2024 umlagefähig) | 0,07 |
| Sonstige Betriebskosten | 0,07 |
| Beleuchtung | 0,06 |
| Straßenreinigung | 0,04 |
| Schornsteinfeger | 0,04 |
Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Die Werte sind Durchschnitte — Ihre tatsächlichen Kosten dürfen davon abweichen, solange sie tatsächlich angefallen und wirtschaftlich angemessen sind. Als Plausibilitätscheck vor dem Versand der Abrechnung sind sie trotzdem nützlich.
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